Guten Morgen {{vorname}},

stell dir vor, du suchst in Lissabon eine kleine Wohnung im Zentrum. Die Miete wäre höher als ein komplettes Durchschnittsgehalt. In Madrid, Lissabon und Berlin ist Wohnen gerade das politische Thema Nummer eins. Es gibt Proteste, Neuwahlen und Pläne, große Vermieter zu enteignen.

Dabei klingt die Lösung so einfach: mehr bauen. Warum genau das kaum passiert, schauen wir uns heute an. Und es geht explizit um vier Aktien, die das Thema aus ganz unterschiedlichen Richtungen vorantreiben: vom Vermieter bis zum Zementlieferanten. Viel Erfolg!

Vom 10. November bis 4. Dezember sind wir auf Research-Reise durch Japan. Wir treffen Experten, Geschäftsführer und Investoren zu Interviews und schauen uns vor Ort an, welche Trends, Geschäftsmodelle und Chancen das Land gerade prägen.

In dieser Zeit pausiert der Newsletter: keine Aktien, keine ETFs. Dafür Sushi, Shinkansen, viele Gespräche und jede Menge Eindrücke aus Tokio, Osaka, Nagoya, Fukuoka, Nagasaki und Hiroshima.

Am 7. Dezember sind wir zurück mit neuen Geschichten, Analysen und Investmentideen, die zeigen, warum sich der Blick nach Osten lohnen könnte. Also: Bleib neugierig und halte dein Depot offen für Neues.

Zwischen dem 9. und 13. November 2026 erwarten wir frische Zahlen von folgenden Unternehmen:

Siemens Energy
Kursreaktion auf letzte Quartalszahlen: +0,01 %
Kurspotenzial laut Analystenkonsens: +72,90 %

E.ON
Kursreaktion auf letzte Quartalszahlen: -3,15 %
Kurspotenzial laut Analystenkonsens: +13,45 %

Infineon
Kursreaktion auf letzte Quartalszahlen: -5,71 %
Kurspotenzial laut Analystenkonsens: +83,74 %

Siemens
Kursreaktion auf letzte Quartalszahlen: -4,49 %
Kurspotenzial laut Analystenkonsens: +15,64 %

Allianz
Kursreaktion auf letzte Quartalszahlen: -1,63 %
Kurspotenzial laut Analystenkonsens: +0,58 %

Europas Mieten steigen, weil zu wenig gebaut wird. Und gebaut wird zu wenig, weil sich Neubau bei heutigen Baukosten und Zinsen kaum noch rechnet. Diese Lücke zwischen Bedarf und Rentabilität ist der Kern der Wohnungskrise, die gerade in Madrid, Lissabon und Berlin die Politik bestimmt. Für Anleger entsteht daraus ein Widerspruch: Knappheit macht Wohnraum wertvoller, doch genau diese Knappheit ruft Eingriffe hervor, die den Wert wieder begrenzen.

116 % des durchschnittlichen Nettogehalts kostet in Lissabon die Miete einer Einzimmerwohnung im Zentrum, in Madrid und Barcelona sind es 74 %. Der Vergleich hat allerdings einen Haken: Er stellt die Miete bei Neuvermietung einem einzelnen Durchschnittsgehalt gegenüber. Wer seit Jahren in seiner Wohnung lebt, zahlt meist deutlich weniger. Im EU-Schnitt sank der Anteil der Miete am verfügbaren Haushaltseinkommen laut Eurostat-Daten sogar von 24,5 % im Jahr 2014 auf 22,3 % im Jahr 2024.

Die Krise trifft also vor allem jene, die eine Wohnung suchen: Junge, Zugezogene, Familien. Zwischen 2015 und Herbst 2025 stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien in der EU um 64,9 %, der amtliche Mietindex nur um 21,8 %. Dieser Index bildet überwiegend laufende Verträge ab, bei Neuvermietungen in Großstädten ging es deutlich steiler nach oben. In Berlin liegt die durchschnittliche Angebotsmiete inzwischen bei 14,63 Euro je Quadratmeter. Der größte Vermieter der Stadt verlangt im Bestand im Schnitt 8,40 Euro.

Politisch ist das Thema in mehreren Ländern zur Machtfrage geworden. In Spanien löste die Zwangsräumung der 87-jährigen Maria del Carmen Abascal im September landesweite Proteste aus, Ministerpräsident Pedro Sánchez setzte Neuwahlen für den 29. November an. In Lissabon räumte die Polizei Ende Oktober Protestcamps, wenige Tage später demonstrierten Tausende vor dem Parlament. Portugals Zentralbank beziffert den Fehlbestand auf 300.000 Wohnungen, Spaniens Zentralbank auf rund 750.000.

Auch Deutschland steht mittendrin. In Berlin verständigten sich Linke, Grüne und SPD nach der Abgeordnetenhauswahl darauf, große private Vermieter teilweise zu vergesellschaften: Wer mehr als 10.000 Wohnungen besitzt, soll den Bestand oberhalb dieser Schwelle abgeben. Betroffen wären rund 160.000 Wohnungen, als Entschädigung sind 16 Mrd. Euro eingeplant. Ein Gesetz soll erst Mitte 2028 ins Parlament kommen. Die Bundesregierung arbeitet bereits an einem Gegengesetz, das eine Entschädigung zum Verkehrswert vorschreiben soll, und Vonovia hält die Pläne für verfassungswidrig. Es wird also auch hier spannend.

Warum bauen die Unternehmen nicht einfach mehr? Weil die Rechnung nicht aufgeht. Bauen ist in Deutschland gut 40 % teurer als 2021, das zeigt der Baupreisindex für Wohngebäude mit 141,7 Punkten im August 2026. Allein binnen zwölf Monaten stiegen die Baupreise um 5,5 % und damit fast doppelt so schnell wie die Verbraucherpreise mit 2,9 %. Gleichzeitig hob die Europäische Zentralbank (EZB) den Einlagensatz im Juni und September in zwei Schritten auf 2,50 %. Bauzinsen kletterten seit dem Sommer um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte. Hinzu kommt eine zersplitterte, wenig produktive Bauwirtschaft: 76 % der Bauunternehmen in der EU führen laut Europäischer Investitionsbank keine Innovationen ein.

Wie groß die Lücke ist, rechnete Deutschlands größter Vermieter in seiner jüngsten Analystenkonferenz vor. Neubauwohnungen kosten im Median rund 5.800 Euro je Quadratmeter. Bestandswohnungen werden einzeln für etwa 3.600 Euro verkauft, und an der Börse ist der Bestand des Konzerns nur rund 1.650 Euro je Quadratmeter wert. Wer neu baut, konkurriert also mit vorhandenen Wohnungen, die für einen Bruchteil zu haben sind, und mit Mieten, die Mietspiegel und Mietpreisbremse begrenzen.

Die Folgen stehen in der Statistik. 2025 wurden in Deutschland nur 206.600 Wohnungen fertig, 18 % weniger als im Vorjahr. 35.700 Baugenehmigungen verfielen ungenutzt, so viele wie seit 2002 nicht. Immerhin ziehen die Genehmigungen wieder an: Von Januar bis August 2026 lagen sie 12,1 % über dem Vorjahr, allerdings ausgehend von Halbjahreswerten, die zuletzt 2011 so niedrig lagen. Die EU-Kommission schätzt, dass in der Union jedes Jahr zusätzlich 650.000 Wohnungen nötig wären.

Dass es anders gehen kann, zeigt Wien. Die Stadt wuchs seit 2010 um rund 20 % auf gut zwei Millionen Einwohner, ohne dass die Mieten entgleisten. 44 % aller Wohnungen sind dort gefördert, etwa zur Hälfte im Besitz der Stadt und zur Hälfte im Besitz gemeinnütziger Bauvereinigungen, die mit gedeckelter Rendite arbeiten. Rund 60 % der Einwohner leben in geförderten Gebäuden. Die Wurzeln reichen bis zu einer Wohnbausteuer aus dem Jahr 1923 zurück, heute entsteht ein Großteil des Neubaus über gemeinnützige Bauvereinigungen. Versicherer und Pensionskassen finanzieren solche Modelle mit, weil sie stabile, lange laufende Erträge suchen statt maximaler Rendite.

Und die Börse? Sie hat ihr Urteil bereits gefällt. Die Vonovia-Aktie hat binnen zwölf Monaten mehr als ein Drittel verloren, Projektentwickler und Baustoffhersteller notieren knapp 20 bis gut 30 % unter ihren Jahreshochs. Der Markt preist höhere Finanzierungskosten und politische Risiken ein. Womöglich unterschätzt er aber etwas ganz anderes: Jedes Jahr mit zu wenig Neubau macht den vorhandenen Bestand knapper, und Neubau kostet mehr als das Dreifache dessen, was die Börse für bestehende Wohnungen ansetzt. Ob Eigentümer davon etwas haben, entscheidet allerdings nicht der Markt, sondern die Politik.

Vonovia besitzt rund 527.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich und verdient fast ausschließlich an der Vermietung. In den ersten neun Monaten 2026 stieg das bereinigte EBITDA (operatives Ergebnis vor Abschreibungen) im Vermietungsgeschäft um 3,5 %, obwohl der Bestand fast 5.000 Wohnungen kleiner ist als vor einem Jahr. Der Leerstand liegt bei 2,3 %, an Nachfrage mangelt es also nicht.

Das bereinigte Vorsteuerergebnis sank um 3,5 % auf 1,41 Mrd. Euro, weil die Finanzierungskosten um 16,5 % zulegten. Für die Planung unterstellt das Management Refinanzierungszinsen von 5 bis 5,5 %. Das organische Mietwachstum erwartet Vonovia 2026 bei 3,8 % statt wie bisher rund 4 %. Den Neubau für den eigenen Bestand fährt der Konzern zurück.

Ein Detail aus der Analystenkonferenz zeigt das Spannungsfeld: In Berlin, dem größten Einzelmarkt, hätte der Mietspiegel Erhöhungen von 6,9 % erlaubt, Vonovia setzte nur 4,8 % um. Die Aktie notiert bei rund 17 Euro und damit deutlich unter dem Niveau von vor zwölf Monaten. Das größte Risiko bleibt die Verschuldung: Der Beleihungsgrad, also das Verhältnis von Schulden zum Immobilienwert, liegt bei 46,1 %, angestrebt sind rund 40 %. Über die Dividende entscheidet der Konzern erst im ersten Quartal 2027.

Instone entwickelt Wohnungen in deutschen Großstädten und verkauft sie an Privatkäufer und institutionelle Investoren. Die Projektpipeline umfasst rund 14.000 Wohnungen. Ende Oktober senkte das Management seine Prognose: Statt 650 bis 750 Mio. Euro erwartet der Entwickler 2026 nur noch Verkäufe von 500 bis 600 Mio. Euro, das bereinigte Ergebnis nach Steuern soll bei 25 bis 30 Mio. Euro statt 35 bis 40 Mio. Euro liegen. Nach neun Monaten lag der bereinigte Umsatz mit 288,1 Mio. Euro 17 % unter dem Vorjahr. Große Paketverkäufe an Investoren rutschen ins erste Quartal 2027.

Bemerkenswert erscheint nun vor allem die Marge: Für 2026 erwartet Instone eine bereinigte Rohergebnismarge von mehr als 28 %, bisher waren über 24 % geplant. Es fehlen also die Abschlüsse. Die Aktie kostet rund 5,60 Euro und liegt seit Jahresbeginn fast 30 % im Minus. Das größte Risiko ist das Timing: Verschieben sich die Großverkäufe erneut, fehlt Umsatz, die Zinskosten laufen weiter.

Neinor Homes ist nach der Übernahme des Konkurrenten Aedas der größte Wohnungsentwickler Spaniens. Im ersten Halbjahr 2026 übergab Neinor 2.392 Wohnungen, der Umsatz erreichte 680 Mio. Euro, das EBITDA 119 Mio. Euro bei einer Bruttomarge von 27,6 %.

Anders als Instone hat Neinor seine Ziele im Oktober angehoben. Für 2027 erwartet das Management einen Nettogewinn von 160 bis 170 Mio. Euro, nach 120 bis 140 Mio. Euro für 2026. Vorverkaufte Wohnungen im Wert von 1,17 Mrd. Euro sichern einen großen Teil der Übergaben bereits ab. Ungewöhnlich ist aber das Finanzierungsmodell: Neinor bringt Grundstücke und Projekte in Gemeinschaftsunternehmen mit Finanzinvestoren ein, behält eine Beteiligung und kassiert Verwaltungsgebühren. So flossen 2026 bereits rund 260 Mio. Euro zurück. Die Aktie notiert derzeit deutlich unter dem Rekordhoch von 20,80 Euro aus dem Februar. Das größte Risiko liegt auch hier in der Politik: Nach der Wahl in Spanien am 29. November könnten strengere Mietregeln oder Eingriffe in den Bodenmarkt das Geschäftsmodell treffen.

Heidelberg Materials liefert Zement, Zuschlagstoffe und Transportbeton. Das heißt konkret: Was Bauherren als Baupreis zahlen, ist für Heidelberg Umsatz. Der Wohnungsbau ist allerdings nur ein Teil, Infrastruktur und Gewerbebau tragen das Geschäft mit. 46 % des Umsatzes stammen aus Europa. Im dritten Quartal stieg der Umsatz um 10,4 % auf 6,41 Mrd. Euro, das operative Ergebnis um 8,7 % auf 1,28 Mrd. Euro. In Europa legte das operative Ergebnis sogar um 14,6 % zu. Die Marge sank leicht von 20,3 auf 20 %, weil Energie, Rohstoffe und Logistik teurer wurden.

Der Konzern will bis 2028 weitere 300 Mio. Euro einsparen und schließt Kapazitäten, etwa das Zementwerk Paderborn bis Ende 2026. Das deutet darauf hin, wie wenig die Branche mit schnellem Neubau rechnet. Das größte Risiko benennt der Vorstand selbst: anhaltend schwache Nachfrage im Wohnungsbau bei hohen Finanzierungs- und Energiekosten.

Unsere Einordnung: Europas Wohnungskrise löst sich natürlich nicht von selbst, solange Bauen mehr kostet, als Mieten und Kaufpreise einspielen. Vermieter verdienen stabil, verlieren aber durch Zinsen. Entwickler hängen am Timing ihrer Käufer. Und Spanien zeigt derweil, dass Neubau bei hohen Preisen funktionieren kann. Baustofflieferanten warten auf die Mengen.

Drei Termine verdienen jetzt deine Aufmerksamkeit: die Wahl in Spanien am 29. November, die Zinsentscheidung der EZB am 17. Dezember und Vonovias vorläufige Jahreszahlen am 18. Februar 2027 mit Aussagen zu Dividende und Neubau. Dazu kommt der Berliner Koalitionsvertrag, der bis Dezember stehen könnte.

Viele Grüße

Dein Team von Finanzen invest

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